Kupili ste stan i računali na povrat poreza? Stručnjaci objasnili kako su računali cijenu kvadrata o kojoj ovisi hoćete li se smijati ili plakati

Iako je na snagu stupio Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine kojim se omogućuje hrvatskim državljanima mlađima od 45 godina koji kupuju ili grade svoju prvu nekretninu povrat punog iznosa poreza na promet nekretninama, odnosno 50 posto PDV-a, praksa je pokazala je mladi neće tako lako do ove potpore. Naime, da bi na nju imali pravo cijena kvadrata smije biti najviše 50 posto skuplja od prosječne cijene u pojedinoj jedinici lokalne samouprave. Konkretno u Bjelovaru je procijenjena kupoprodajna cijena iznosila 1.044,29 eura, a to znači da pravo na ovu potporu imaju oni koji nekretninu nisu platili više od  1.566,44 eura po kvadratu što je daleko manje od cijene po kojoj je danas u Bjelovaru prodaju novi stanovi.

Kako je do toga došlo, sada je pojasnio Ekonomski institut Zagreb koji je računao prosječnu cijenu stana.

Kakao kažu, Ekonomski institut Zagreb je za potrebe provedbe Pravilnika o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine napravio izračun prosječnih ostvarenih kupoprodajnih cijena stanova i apartmana u jedinicama lokalne samouprave Republike Hrvatske u 2024. godini. Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine pri tome su dostavljene prosječne cijene izgrađenih stanova u novogradnji (bez PDV-a), prosječne cijene starijih stanova (bez PPN-a) te prosječne cijene svih stanova (bez poreza). Pri tome ističu i kako su prosječne cijene starijih stanova bez poreza nerijetko veće od novoizgrađenih stanova bez poreza.

Za jedinice lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija, izračunata je prosječna cijena stana i apartmana u 2024. godini na osnovu ostvarenih transakcija. Navedeno predstavlja standardni pristup kojeg Ekonomski institut Zagreb i inače primjenjuje u svojoj redovitoj godišnjoj publikaciji Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske kojeg objavljuje u suradnji s Ministarstvom.

U 2024. u Republici Hrvatskoj bilo je ukupno 158 jedinica lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija stana i apartmana i za koje se prosječna cijena mogla izračunati izravno na navedeni način.

Međutim, u 399 jedinica lokalne samouprave navedena se metoda nije mogla primijeniti jer bilježe manje od deset transakcija na godišnjoj razini. U tim su situacijama za izračun prosječne cijene stana i apartmana korištene prosječne županijske cijena stana i apartmana, pri čemu su iz izračuna županijskog prosjeka izuzete kupoprodajne transakcije ostvarene u županijskom središtu i drugim velikim gradovima koji se nalaze u županiji. Navedeni se županijski prosjeci također redovito objavljuju u publikaciji Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske.

– Svjesni smo da pristup nije idealan, ali u slučaju kada za čak 399 jedinica lokalne samouprave nemamo podataka o ostvarenoj prosječnoj cijeni stana i apartmana, idealnog pristupa nažalost ni ne može biti. Prednost primijenjenog pristupa je što se zasniva na stvarnim podacima o ostvarenim transakcijama i on kao takav predstavlja transparentnu i nepristranu osnovu za određivanje prava na povrat PDV-a gdje je lako utvrditi kako se točno došlo do podatka o prosječnoj cijeni stana i apartmana, poručuju iz Instituta.

Najmanje odstupanja između stvarnih (ostvarenih) cijena i prosječnih cijena, pojašnjavaju, u pravilu će biti kod velikih jedinica lokalne samouprave koje ostvaruju značajan broj transakcija. Kod manjih lokalnih jedinica koje ostvaruju mali broj transakcija koji jeste dostatan za izračun prosječne cijene, ali koji nije vrlo obiman, te kod jedinica kod kojih je korišten županijski prosjek, moguća su veća odstupanja između stvarnih i prosječnih cijena.

– Zbog primjene županijskih prosjeka kod lokalnih jedinica za koje se ne može izračunati prosječna cijena postoji mogućnost pojave nelogičnosti kada se uspoređuju prosječne cijene u lokalnim jedinicama u različitim županijama, ali i kada se uspoređuju cijene unutar iste županije, i to između jedinica kod kojih je prosjek izračunat izravno i jedinica kojima je pridodan opisani županijski prosjek. Pretpostavljamo da je baš zbog tog razloga, odnosno uzimajući u obzir objektivna ograničenja vezana za raspoloživost podataka prilikom izračuna prosječne cijene stana i apartmana u jedinicama lokalne samouprave u 2024., Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine omogućilo da stvarna kupoprodajna cijena nekretnine za koju se traži povrat PDV-a bude za 50 posto veća od prosječne cijene – zaključuju iz Ekonomskog instituta Zagreb.