Imate apartman u zgradi? Evo što vam se može dogoditi ako ne dobijete potpise susjeda

Vlasnici koji su turistima iznajmljivali stanove u stambenim zgradama i prije 2025. imaju vremena do kraja 2029. da pribave pisanu suglasnost suvlasnika, a ako to ne učine, pravo na iznajmljivanje prestat će im po sili zakona. Novi iznajmljivači suglasnost moraju imati prije nego što prime prvog gosta.

Obveza proizlazi iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i izmjena Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koji su na snazi od 1. siječnja 2025. Ustavni sud je ove godine u dva odvojena postupka odbio zahtjeve za ocjenu njihove ustavnosti.

Pravila na papiru izgledaju jednostavno, ali u praksi otvaraju niz pitanja. Juginfo.hr odgovara na ključna.

Imam apartman 15 godina, moram li tražiti suglasnost?

Koliko se dugo netko bavi iznajmljivanjem, za zakon nije važno. Ni jedna odredba ne izuzima dugogodišnje iznajmljivače. Vlasnici stanova koji su se na dan stupanja zakona na snagu koristili za kratkoročni najam moraju prikupiti suglasnosti u roku od pet godina, odnosno do kraja 2029. Kratkoročnim najmom zakon smatra smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana.

Prijelazni rok ne znači da su susjedi do tada bez zaštite. Zakon izričito navodi da rok ne utječe na zaštitu koju suvlasnici imaju prema propisima o vlasništvu.

Oporbeni zastupnici tražili su od Ustavnog suda ocjenu ustavnosti Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a među ostalim tvrdili su da obveza prikupljanja suglasnosti za one koji su iznajmljivanje započeli po starim pravilima znači da zakon djeluje retroaktivno. Ustavni sud je odlukom od 31. ožujka taj zahtjev odbio. Ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić tada je istaknuo da je odluka donesena s 11 glasova za i dva protiv.

Tko mi sve mora potpisati?

Iznajmljivač mora istodobno ispuniti dva uvjeta. Prvi je suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, a drugi suglasnost svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom.

Dvotrećinska većina ne računa se po broju ljudi, nego po udjelima. Potrebni su potpisi suvlasnika koji zajedno imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige, a u zgradama u kojima ti dijelovi nisu određeni, više od dvije trećine vrijednosne površine zgrade. Vlasnik većeg suvlasničkog udjela zato ima i veću težinu pri odlučivanju.

Suglasnost mora biti pisana. Prije nego što počne skupljati potpise, iznajmljivač o svojoj namjeri mora obavijestiti predstavnika suvlasnika.

Zakon sadrži i odredbu koja iznajmljivačima u zgradama s više apartmana olakšava posao. Za vlasnike stanova koji se i sami koriste za kratkoročni najam smatra se da su suglasni.

Može li susjed jednostavno reći “ne”?

Nijedan suvlasnik nije dužan dati suglasnost. Zakon ne propisuje ni da odbijanje mora obrazložiti.

Što ako jedan neposredni susjed odbije?

Odbijanje jednog neposrednog susjeda znači da suglasnosti nema, bez obzira na to koliko su ostali suvlasnici potpisali. Suglasnost susjeda preko zida, iznad i ispod stana zakon propisuje kao dodatan i obvezan uvjet uz dvotrećinsku većinu. Iznajmljivači su upravo tu odredbu, takozvani veto susjeda, isticali kao ključni problem zakona.

Iznimka postoji ako i neposredni susjed svoj stan koristi za kratkoročni najam. Za njega zakon pretpostavlja da je suglasan, pa takav susjed najam ne može blokirati.

Što ako je vlasnik susjednog stana stranac?

Zakon suvlasnike ne razlikuje po državljanstvu ni prebivalištu. Potpis vlasnika koji živi u inozemstvu jednako je potreban kao i potpis susjeda s istog kata, a ako je riječ o neposrednom susjedu, bez njega suglasnosti nema. Suvlasnici koji ne žive u zgradi dužni su predstavniku suvlasnika javiti adresu svog prebivališta.

Može li se suglasnost povući?

Suglasnost se ne daje trajno, nego na određeno vrijeme, koje ne smije biti kraće od pet godina. Prije isteka tog roka može se opozvati ako se obavljanjem najma tri ili više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.

Za opoziv je dovoljna natpolovična većina suvlasnika, dakle manja od one potrebne za davanje suglasnosti. Povreda kućnog reda utvrđuje se odlukom suvlasnika koji imaju natpolovičnu većinu, a upravitelj zgrade na zahtjev jednog suvlasnika upućuje opomenu zbog nepridržavanja kućnog reda. Izdane opomene upisuju se u Registar zajednica suvlasnika.

Mogu li mi susjedi naplatiti veću pričuvu?

Dvostruka pričuva nije automatska posljedica iznajmljivanja i upravitelj je ne može odrediti sam. Suvlasnici je mogu uvesti međuvlasničkim ugovorom, kojim se može propisati da vlasnici stanova u kratkoročnom najmu plaćaju pričuvu dvostruko višu od ostalih vlasnika stanova.

Što ako prodam apartman?

Suglasnost i rok na koji je dana vežu svakog budućeg vlasnika stana. Kupac tako preuzima stan s važećom suglasnošću, ali i s istim rokom njezina trajanja. Ako suglasnosti nema, kupac koji stan želi koristiti za kratkoročni najam mora je sam pribaviti.

Kolika je kazna ako nastavim bez suglasnosti?

Iznajmljivaču fizičkoj osobi prijeti kazna od 1.000 do 5.500 eura, a pravnoj osobi od 2.000 do 10.000 eura. Vlasnik stana odgovara i kad je stan dao u najam trećoj osobi, pa odgovornost ne može prebaciti na agenciju ili zakupca.

Nadzor provode komunalni redari, optužni prijedlog podnosi grad ili općina, a naplaćene kazne prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave u kojoj se zgrada nalazi.

Novčana kazna nije jedina posljedica. Prema važećem Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, iznajmljivačima koji u petogodišnjem roku ne pribave suglasnost suvlasnika pravo na pružanje ugostiteljskih usluga prestaje po sili zakona, a njihova rješenja ukidaju se po službenoj dužnosti.

Ustavni sud je 14. srpnja odbio i zahtjev za ocjenu ustavnosti dijela izmjena Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti te nije prihvatio prijedloge za ocjenu ustavnosti povezanih odredaba.