Neočekivane posljedice priuštivog stanovanja: Kupci prvog stana došli na svoje, ali jedna skupina je nadrapala

Nizozemska se suočava s neočekivanim rezultatima svoje najnovije stambene reforme. Zakon o pristupačnom stanovanju koji je stupio na snagu 1. srpnja trebao je učiniti stanovanje pristupačnijim za ljude s prosječnim primanjima, ali je umjesto toga potaknuo masovnu prodaju stanova za dugoročni najam.

Podaci nizozemskog državnog katastra (Kadaster) objavljeni u četvrtak, 28. kolovoza 2025., pokazuju da su privatni investitori prodali rekordnih 16.400 stanova za dugoročni najam u drugom kvartalu ove godine – 42 posto više nego u istom razdoblju prošle godine, izvijestio je DutchNews.nl. Po prvi puta otkako se vode statistike, ukupan broj privatnih stanova za dugoročni najam u zemlji je u padu.

Bodovni sustav

Novi zakon, koji je stupio na snagu 1. srpnja 2024., uveo je složen bodovni sustav vrednovanja stanova preko Housing Valuation System-a (WWS), prema službenim podacima nizozemske vlade objavljenim na Government.nl. Svaka nekretnina dobila je bodove prema veličini, kvaliteti sadržaja, energetskoj efikasnosti, vanjskom prostoru i službenoj procjeni vrijednosti nekretnine, takozvanoj WOZ vrijednosti.

Nekretnine za najam podijeljene su u tri segmenta: socijalni (do 143 boda, najam do 879,66 eura), novi “srednji segment” (144-186 bodova, do 1.157,95 eura) i slobodni sektor (više od 186 bodova, bez ograničenja najma), navodi se u analizi Housing Europe objavljenoj u travnju 2024.
“Zakon je imao veliki utjecaj na ponašanje investitora”, izjavio je za nizozemski portal Nu.nl Matthieu Zuidema, stručnjak za stambeno tržište u Kadaster-u, prenosi DutchNews.nl.

Masovan bijeg investitora

Dok su investitori prodali 16.400 stanova za dugoročni najam, kupili su samo 7.800 novih nekretnina, stoji u izvješću Kadastera. Rezultat je neto gubitak od više od 8.500 stanova za dugoročni najam u privatnom sektoru. Usto, više od dvije tisuće kuća za odmor prodano vlasnicima koji će u njima stanovati, prema istom izvoru.

Razlog za masovnu prodaju ekonomske je naravi: prazne nekretnine mogu se prodati za 20 do 40 posto više od onih koje su u najmu, objašnjava DutchNews.nl pozivajući se na stručnjake.
Dodatno, mnogi stanovi koje su investitori dosad iznajmljivali po tržišnim cijenama sada spadaju u regulirani segment s ograničenom najamninom.

Prema analizi Housing Europe, stanovi u srednjem segmentu su prije reforme često imali najamnine koje su upečatljivo više od €1.123, dok je sada maksimalna dozvoljena najamnina za nekretnine do 186 bodova, a riječ je o nekretninama namijenjenima najmu onima s prosječnim primanjima, ograničena na 1.157,95 eura mjesečno.

“Složene vladine mjere imale su katastrofalne posljedice za stambeno tržište”, upozorava organizacija vlasnika nekretnina Vastgoed Belang u izjavi za Nu.nl. “Ljudi koji ne ispunjavaju uvjete za socijalno stanovanje ili hipoteku i ovise o privatnom najamnom sektoru sada gotovo nemaju gdje ići”, prenosi DutchNews.nl.

Neočekivane posljedice regulacije

ING-ov stambeni ekonomist Sander Burgers istaknuo je da je utjecaj neravnomjeran.
“Prelazak s nekretnina koje su u najmu na vlasnička stanovanja uvelike je rezultat vladinih mjera koje čine najam manje privlačnim”, rekao je za Nu.nl, prenosi DutchNews.nl.
“Svaki sektor stambenog tržišta pod je pritiskom. Socijalno stanovanje ima dugačke liste čekanja, privatni najam je rijedak i skup, a vlasnički stanovi se prodaju rekordnom brzinom”, dodao je Burgers, navodi isti izvor.

I dok je obiteljima sa srednjim primanjima smrknulo, kupcima prve nekretnine je osvanulo. Bivši stanovi za dugoročni najam, posebno u velikim gradovima poput Amsterdama, sada prelaze u ruke vlasnika koji će u njima živjeti. Dvije od pet transakcija u Amsterdamu odnose se za bivše stanove za najam, navodi DutchNews.nl pozivajući se na tržišne statistike.
Zbog svega toga sve je veća zabrinutost da bi prodaja stanova za dugoročni najam mogla dodatno pogoršati stambenu krizu.

“Umjesto tri studenta koji žele unajmiti stan, sada možda vidite dva kupca koji tamo namjeravaju živjeti. Ako se ovakva praksa nastavi, rasprodaja bi mogla povećati nedostatak stanova za najam”, upozorava Burgers u izjavi za Nu.nl, a prenosi DutchNews.nl.