PODSTANARI IZ PAKLA: Prestali su plaćati najamninu i režije, a još godinama žive u vašem stanu. Evo kako im stati na kraj

Većina dugoročnih iznajmljivača zasigurno se barem jednom u životu srela s takozvanim „podstanarima iz pakla”, onim koji prestanu plaćati najamninu, ali odbijaju napustiti stan sve do završetka sudskog procesa koji u Hrvatskoj doslovno traju godinama.
Analizirali smo 30-ak sudskih presuda kako bismo pronašli najčešće argumente za odgađanje iseljenja, ali i pronašli rješenje koje stanodavcima može uštedjeti hrpu vremena i novca.

Susjedi i rodbina na sudu

Jedan od tipičnih primjera „podstanara iz pakla” je slučaj koji se vodio na Županijskom sudu u Splitu. Najmoprimac je uspio ostati u stanu više od tri godine nakon što je prestao plaćati najamninu. Sud je morao provoditi dokazne postupke od saslušanja susjeda i rodbine koji su svjedočili o tome koristi li najmoprimac stan, preko vještačenja potpisa na priznanicama za najamninu, pa sve do pribavljanja podataka o njegovoj socijalnoj situaciji. Uz to su podnošene i višestruke žalbe na svaku međupresudu, uključujući prigovore pravilnosti dostave pismena i tvrdnje o navodnom usmenom dogovoru o besplatnom boravku. Zbog tih procesa, koji su prošli kroz dva stupnja sudovanja, spor se razvukao na više od tri godine, kada je napokon donesena pravomoćna odluka o iseljenju.

„Mi smo prijatelji, nema stanarine”

U drugom predmetu, pred Općinskim sudom u Zagrebu, najmoprimac je gotovo četiri godine živio u stanu bez plaćanja, pozivajući se na tzv. prekarnost. Tvrdio je da je stan koristio temeljem dopuštenja najmodavca bez jasnog roka, pa da ga se ne može jednostavno iseliti. U postupku je isticao i prigovore nepravilne dostave pismena te je predlagao saslušanje više svjedoka koji bi potvrdili da je imao dugogodišnji prijateljski odnos s vlasnikom. Sud je morao pribavljati dokumentaciju o navodnim usmenim dogovorima, saslušati susjede i poznanike, a postupak se dodatno otegnuo zbog žalbi na svaku međupresudu. Tek nakon četiri godine, kada je utvrđeno da ugovor o najmu nikada nije bio sklopljen u pisanom obliku niti solemniziran, sud je presudio da prekarnost ne može biti osnova za daljnje korištenje stana i naložio iseljenje najmoprimca.

Argument razmjernosti?

Čest argument podstanara je i pozivanje na razmjernost, što u praksi znači da podstanari tvrde da bi iseljenje bilo prestroga mjera u odnosu na dug. U jednoj od presuda pred Županijskim sudom u Osijeku najmoprimac se branio tvrdnjom da iznos duga od nekoliko tisuća kuna ne može opravdati gubitak doma u kojem živi s obitelji. Sud je zbog toga morao vagati između prava vlasnika da raspolaže svojom imovinom i prava najmoprimca na dom zajamčenog Europskom konvencijom o ljudskim pravima. U dokaznom postupku pribavljeni su i podaci o prihodima i socijalnom statusu najmoprimca, a saslušani su i socijalni radnici. Proces je trajao više od dvije godine jer je najmoprimac ustrajno ulagao žalbe na svaku odluku nižeg suda. Tek nakon iscrpnog postupka sud je zaključio da vlasnikovo pravo ima prevagu i naložio iseljenje.

Solemnizacija košta, ali i vrijedi

Ovakve situacije mogu se spriječiti solemnizacijom ugovora o najmu koji omogućuje najmodavcu pokretanje ovrhe bez sudskog spora. Najčešće korištene obrane kao što su prekarnost, prigovor dostave ili razmjernost tada ne prolaze jer sud provodi tek provedbu ovrhe. Postupci si se ni tada ne okončaju preko noći, ali traju od tri do šest mjeseci.

S druge strane, treba reći da solemnizacija doslovno ima svoju cijenu i računa se prema ukupnom iznosu najamnine za ugovoreno razdoblje, pa kod višegodišnjih najmova iznosi mogu biti visoki. Druga je mana manja fleksibilnost jer svaka promjena visine najamnine zahtijeva aneks ugovora.
Sudska praksa jasno pokazuje da se solemnizacija najviše isplati kod dugoročnih najmova i većih iznosa najamnine. Tamo gdje se pojavljuju najmoprimci koji ne plaćaju najmninu i režije, a koriste pravne praznine da bi ostali u stanu, solemnizirani ugovor često je jedini učinkovit način da im se stane na kraj.