Dobra vijest za mlade obitelji: Lakše do povrata PDV-a za prvu nekretninu

Mlade obitelji diljem hrvatskih gradova od ove godine imaju znatno veće šanse dobiti povrat poreza pri kupnji prvog stana ili kuće. Razlog je nova tablica prosječnih cijena stanova koju je pripremio Ekonomski institut iz Zagreba, a prema kojoj je prosječna cijena kvadrata, primjerice, u Bjelovaru, skočila s dosadašnjih 1.044 na 1.515 eura. Velik skok cijene inače nije vijest kojoj se kupci raduju, no ovdje važi suprotno pravilo.

Zašto je dosad bilo tako teško?

Podsjetimo, o problemu niskih prosječnih cijena, pogotovo u Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, pisali smo još prošle godine, kada je mjera povrata poreza za prvu nekretninu tek pokrenula. Tada smo upozorili da su cijene iz tablice Ekonomskog instituta za tu županiju nerealno niske i da će mladima iz BBŽ biti teže od ostatka Hrvatske iskoristiti ovo pravo.

Problem je bio u samom načinu izračuna. Za većinu manjih općina i gradova u Hrvatskoj jednostavno nije bilo dovoljno kupoprodajnih transakcija da bi se mogla izračunati stvarna prosječna cijena, pa je Ekonomski institut za te jedinice koristio županijski prosjek. U praksi je to značilo da je većina općina u BBŽ imala istu cijenu od 955 eura po kvadratu, bez obzira radi li se o Rovišću ili Daruvaru. Sam Bjelovar imao je prosječnu cijenu od samo 1.044 eura, što je bilo daleko ispod cijena po kojima se novogradnja stvarno prodaje.

A pravila su jasna, ako je cijena stana bez PDV-a viša od 150 posto lokalne prosječne cijene, gubi se pravo na povrat. S prosječnom cijenom od 1.044 eura, ta gornja granica za Bjelovar bila je samo 1.567 eura po kvadratu. Cijene novogradnje po 2.790 eura s PDV-om, odnosno 2.232 eura bez PDV-a, daleko su iznad tog praga, a mladi koji su kupili novi stan jednostavno nisu mogli podnijeti zahtjev.

Što se promijenilo?

U Ekonomskom instituti očito su shvatili da stari model ne valja pa je za 2026. godinu potpuno promijenjen pristup. Umjesto da manjim sredinama pripisuje županijski prosjek, institut je razvio novi model koji koristi demografske, ekonomske i prostorne podatke za procjenu cijena u svakoj pojedinoj općini. Rezultat su realnije i diferencirane cijene.

Za Bjelovar to znači skok prosječne cijene na 1.515 eura po kvadratu, a s njom i maksimalnog praga na 2.273 eura. Onaj isti novi stan od 2.790 eura s PDV-om, koji bez PDV-a košta 2.232 eura sada prolazi. Razlika je mala, ali prolazi.

Nove cijene za sve gradove i općine u BBŽ

Evo kako sada stoje prosječne cijene i maksimalni pragovi za povrat poreza:

Gradovi:

• Bjelovar: 1.515 €/m² (maksimalno 2.273 €/m² + PDV) – prije 1.044 €/m²
• Daruvar: 1.344 €/m² (maksimalno 2.016 €/m²+ PDV) – prije 1.122 €/m²
• Čazma: 1.196 €/m² (maksimalno 1.794 €/m²+ PDV) – prije 997 €/m²
• Garešnica: 1.011 €/m² (maksimalno 1.517 €/m²+ PDV) – prije 896 €/m²
• Grubišno Polje: 1.011 €/m² (maksimalno 1.517 €/m²+ PDV) – prije 702 €/m²

Općine:

• 1.011 €/m² (maks. 1.517 €+ PDV): Hercegovac, Rovišće, Sirač, Velika Trnovitica, Veliko Trojstvo
• 950 €/m² (maks. 1.425 €+ PDV): Dežanovac, Ivanska, Kapela, Končanica, Nova Rača, Šandrovac, Severin, Štefanje, Veliki Grđevac
• 848 €/m² (maks. 1.272 €+ PDV): Berek, Đulovac, Velika Pisanica, Zrinski Topolovac

Najveći skok zabilježili su Bjelovar (+45%) i Grubišno Polje (+44%), dok su Daruvar i Čazma porasli za 20 posto, a Garešnica za 13 posto.

A što s manjim općinama?

U manjim općinama pragovi su niži, ali su tamo i cijene nekretnina osjetno niže nego u Bjelovaru ili Daruvaru, pa utvrđene prosječne cijene uglavnom odgovaraju onome što se na terenu stvarno plaća. Najveći problem sa starim modelom bio je upravo u većim gradovima poput Bjelovara, gdje je razlika između službene prosječne cijene i stvarnih tržišnih cijena bila najizraženija.

Tko ima pravo na povrat i kako ga ostvariti?

Za one koji se tek upoznaju s ovom mjerom, evo kratkog podsjetnika. Pravo na povrat poreza za prvu nekretninu imaju svi hrvatski državljani mlađi od 45 godina, pod sljedećim uvjetima:

Ugovor o kupoprodaji mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine, a zahtjev se podnosi u roku od 24 mjeseca. Povrat se odnosi na PDV od 25 posto kod novogradnje, odnosno na porez na promet nekretninama od tri posto kod rabljenih stanova. Porez mora biti u cijelosti plaćen prije podnošenja zahtjeva.

Što se tiče veličine nekretnine, povrat pokriva do 50 kvadrata za jednu osobu, s povećanjem od 15 kvadrata za drugu i treću osobu te po 10 kvadrata za svakog dodatnog člana obitelji, do maksimalno 120 kvadrata. Za obiteljske kuće ove se kvadrature uvećavaju za 50 posto.

Obavezno je prijaviti prebivalište na adresi kupljene nekretnine. Pravo ne mogu ostvariti oni koji su već koristili bilo kakvu državnu potporu za stjecanje nekretnine, uključujući subvencionirane kredite APN-a.

Nove prosječne cijene primjenjuju se na sve ugovore sklopljene u 2026. godini. Za ugovore iz 2025. i dalje vrijedi prošlogodišnja tablica. Kompletnu tablicu cijena za sve općine i gradove u Hrvatskoj možete pronaći na stranicama APN-a (apn.hr).